统筹长三角区域商办/产业园区类物业并购全周期管理，负责目标资产筛选、多维度尽调、交易结构设计及投后价值提升，推动跨部门协同完成超5亿元资产包收购与增值运营。

• 主导南京江北新区12万㎡产业园区并购项目，运用DCF模型结合周边竞品租金溢价率（15%-20%）修正估值，同步开展法律尽调发现3处历史违建瑕疵，通过协调业主方出具产权补正承诺函+分期支付条款，将交易风险溢价从8%压降至3%，最终以1.8亿元完成交割，较评估价节省成本1200万元。
• 设计“股权收购+业绩对赌”复合交易结构，针对苏州工业园区8万㎡老旧写字楼项目，设置未来3年NOI年均增长6%的对赌目标，绑定原业主方保留10%股权参与运营，投后联合商管团队调整租户结构（引入科技企业占比从35%提升至58%），首年NOI达标率105%，资产估值提升至2.1亿元。
• 搭建并购标的动态评估数据库，整合RETIS底层资产筛选标准（如出租率≥85%、租约剩余期限≥3年）与市场化并购指标（Cap Rate 6%-7%），运用Python爬取全国20城商办成交数据，输出《2026年长三角核心区物业并购策略白皮书》，指引团队季度内锁定7个符合REITs发行潜力的优质标的。
• 统筹跨境并购协同，参与香港某美元基金持有的上海徐汇15万㎡甲级写字楼收购，协调境外律师团队完成ODI备案与外汇登记，设计“人民币跨境直投+境外架构嵌套”方案规避汇率波动风险，项目最终以3.2亿美元（约23亿元）完成交割，成为集团年度标杆案例。

聚焦粤港澳大湾区工业地产并购，负责目标项目初步筛选、财务模型搭建及风险诊断，为投资决策委员会提供可落地的项目建议书，支撑团队完成单项目规模5000万-2亿元并购交易。

• 主导佛山顺德18万㎡物流园并购尽调，运用蒙特卡洛模拟测算租金波动对IRR的影响（基准情景IRR 7.8%，压力情景下探至6.2%），发现园区电力容量仅满足70%租户需求，提出“业主方3个月内完成增容+并购款分期支付”的解决方案，消除投决会核心顾虑，项目最终以9500万元收购，投后首年出租率从68%提升至92%。
• 搭建工业地产并购指标体系，涵盖12项核心维度（如土地剩余年限≥40年、亩均税收≥80万元），通过对比东莞松山湖20个在售项目数据，筛选出3个符合S基金收购标准的标的，其中某电子厂厂房项目因“租户为专精特新企业+剩余租约8年”被优先推进，最终以1.2亿元完成收购，目前已纳入集团Pre-REITs培育池。
• 优化尽调效率工具链，基于过往30+个项目经验开发《工业地产风险核查清单》（含28项法律/财务/运营风险点），将单项目尽调周期从45天压缩至30天，团队年度并购项目数量从8个提升至12个，人均效能提高50%。
• 参与投后复盘与价值提升，针对已收购的惠州惠阳8万㎡仓储项目，分析发现空置率高的主因是配套不足，协调集团资源引入第三方物流服务商共建分拨中心，6个月内引入3家头部客户，出租率从55%提升至88%，资产估值较收购价增值18%。

协助完成一二线城市存量物业并购前期筛选与基础尽调，负责数据收集、现金流测算及风险初筛，为上级提供可验证的项目可行性分析支持。

• 参与上海虹桥商务区6万㎡商办楼并购项目，独立完成近3年租金流水核验（覆盖200+份租约），发现23份租约存在“递增条款模糊”问题，标注风险等级并提示法务重点核查，最终推动交易文件增加“租金递增争议兜底条款”，保障收购方权益。
• 搭建基础财务测算模型，运用Excel VBA自动化处理租金收缴率、空置期等变量，将单项目IRR测算时间从2天缩短至半天，准确率提升至99%（经30+项目验证），支撑团队快速筛选出5个符合集团收益要求的标的。
• 协助完成广州白云区旧厂房改造项目尽调，梳理历史规划文件发现地块存在“限高80米”隐性限制，及时反馈后调整改造方案（降低容积率至2.5），避免因规划不符导致的额外改造成本约1500万元，项目最终以7000万元收购并成功改造为文创园区。
• 整理并购案例库，汇总2018-2023年50+个失败案例的核心原因（如产权不清晰占32%、现金流预测偏差超10%占28%），编制《物业并购常见风险预警手册》，被部门列为新人培训教材，团队尽调漏检率下降40%。

一线城市核心区存量商业综合体精细化运营提升项目

• 项目背景为公司持有的一线城市核心商圈存量商业综合体（体量12万㎡），开业5年面临出租率下滑至78%、坪效较区域均值低15%、现金流紧张等问题；核心目标是通过运营重构实现出租率≥90%、坪效增长20%、资产估值提升30%。
• 关键难题包括：老商户续约率不足40%且新客群定位模糊、业态组合同质化严重缺乏体验性、运营数据分散无法支撑精准决策；我选择以“消费者行为洞察+场景化业态适配”为核心方法论，引入CRM系统与POS数据联动分析，同时联合第三方咨询机构开展3公里内12万客群画像调研。
• 核心行动：1）基于调研锁定“年轻家庭+Z世代潮流社交”新客群，重构“亲子互动+沉浸式体验+品质生活”业态组合，将原30%的传统零售调整为25%亲子业态（如室内主题乐园、儿童职业体验馆）、15%潮流体验（如剧本杀、国潮买手店）；2）设计“租金+流水抽成+IP联名收益”的弹性合约，降低新商户入驻门槛；3）搭建“数据驾驶舱”整合招商、运营、财务数据，实现出租率、客单价、商户贡献度等12项指标实时监控；4）亲自带队完成80家商户深度访谈，筛选20个高潜力升级品牌并推动续约。
• 项目成果：12个月内出租率提升至92%，坪效较调整前增长25%，年度租金收入增加3800万元；资产估值从12亿元升至15.6亿元；主导编制的《存量商业精细化运营SOP》被公司推广至全国5个同类项目，个人因此获公司“年度卓越运营贡献奖”。

二线城市高新区产业园区运营模式升级与收益结构优化项目

• 项目背景为公司旗下二线城市高新区产业园区（体量8万㎡），原定位为传统制造企业聚集地，出租率虽达85%但单位面积产值仅区域均值60%、税收贡献不足区域30%；目标是将园区转型为“科技型中小企业孵化+总部办公”载体，实现单位产值超区域均值1.2倍、税收贡献翻番。
• 关键难题：现有租户结构单一（制造企业占60%）不符合转型定位、园区缺乏研发/孵化配套空间、无针对科技企业的精准服务体系；我参考张江、深圳湾等顶级科技园区的“产业生态构建”理论，提出“功能重构+服务赋能+收益共享”的解决方案。
• 核心行动：1）推动“腾笼换鸟”——通过政策协商置换出15家传统制造企业，改造2栋楼宇为“共享孵化器+专业加速器”，新增共享实验室、路演中心、人才公寓等功能区；2）搭建“政策对接+金融服务+技术支持+人才培育”四维服务体系，联动当地科技局引入10项专项扶持政策，与3家创投机构、2所高校建立合作；3）设计“基础租金+孵化服务收费+优质企业股权跟投”的收益模式，分享企业成长红利。
• 项目成果：18个月内园区科技型企业占比从20%提升至70%，单位面积产值达到区域均值1.5倍，年度税收贡献从800万元增至1760万元；园区获评“省级科技企业孵化器”，吸引政府专项补贴200万元；主导构建的“科技园区服务体系”被纳入集团产业运营标准，应用于后续3个园区项目，推动集团产业板块估值提升18%。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。