负责长三角区域3个住宅/商办项目全周期策划管理，涵盖定位研判、营销策略制定、推广节奏把控及效果复盘，统筹设计、渠道、销售端资源协同，目标为提升项目去化率与品牌溢价。

• 主导XX云璟项目（12万㎡改善盘）前期定位，通过SPSS分析3000+组到访客户画像（年龄35-45岁、家庭月收入8-12万、关注教育/社区配套），推翻原‘首改’定位调整为‘新中产品质改善’，同步植入‘泛会所+双玄关’产品设计建议，开盘3个月去化率达82%（区域平均65%），溢价率超竞品5%。
• 搭建‘体验式营销’体系：针对年轻客群设计‘周末城市微度假’主题活动（含亲子手作、露营咖啡、业主私宴），联动本地头部MCN机构直播引流，单月线上获客量提升120%，到访转化从8%提升至15%；落地‘工地开放日’增强信任度，客户满意度调研得分从8.2分提升至9.1分。
• 统筹年度推广预算（2800万），运用‘LTV-CAC模型’优化投放结构：减少低效线下广告30%，增加抖音本地生活、朋友圈精准广告占比至55%，实现获客成本下降22%（从450元/组降至351元/组），年度销售额达成18亿（超目标12%）。
• 建立‘周度竞品动态-月度策略校准’机制，针对Q4竞品集中降价冲击，快速调整策略为‘保价+增值服务包’（赠送车位使用权+3年物业费），当月客户流失率从18%降至7%，环比销售额逆势增长15%。

聚焦华东区域2个刚需盘及1个文旅盘策划执行，负责市场调研、客群分析、活动落地及推广效果追踪，支撑策划经理完成项目去化目标。

• 深度参与XX阳光城项目（8万㎡首置盘）定位验证：通过实地踩盘+问卷星调研500+组潜在客户，发现‘地铁1公里+学区确定性’为核心痛点，推动将推广slogan从‘低总价’调整为‘地铁口·书香里’，开盘首月去化率从预期的60%提升至78%。
• 独立执行‘金九银十’营销活动全流程：设计‘购房送装修补贴’+‘老带新高佣’组合策略，联动中介渠道设置阶梯奖励，活动期间到访量环比提升90%，老带新成交占比达35%（同比提升18pct），助力月度销售额破1.2亿。
• 搭建推广效果监测体系：用Google Analytics追踪线上投放路径，定位‘朋友圈广告点击-案场到访’转化漏斗流失点（落地页加载慢导致30%跳失），协调技术部优化页面后，转化率从2.1%提升至4.3%，单条广告ROI从1:2.5提升至1:4.1。
• 协助完成文旅盘XX桃源的客群分层：通过聚类分析将客群分为‘养老型’（55岁+、关注医疗）、‘度假型’（30-40岁、关注娱乐），针对性设计‘中医义诊进社区’与‘亲子营地体验’活动，两类客群成交占比分别达42%与38%，超出预期20%。

支持区域内5个住宅项目基础策划工作，包括市场数据采集、竞品分析报告撰写、活动物料筹备及客户反馈整理，为策略制定提供底层支撑。

• 建立‘竞品动态数据库’：每周跟踪区域内8个竞品的价格变动、加推节奏、活动形式，用Excel数据透视表输出《周度竞品监测简报》，标注‘某项目降价5%导致客户咨询量上升25%’等关键信号，被策划经理采纳为定价参考，助力主责项目避免盲目跟降。
• 全程跟进‘国庆购房节’活动执行：负责物料设计对接（确认3版海报、5类展架）、渠道邀约清单整理（筛选20家中介核心经纪人）、现场动线规划（设置签到区-沙盘区-洽谈区-礼品区），活动到场客户120组，留电率85%，较以往提升15%。
• 整理客户反馈数据：通过问卷网收集500+组到访客户意见，用Nvivo编码分析高频词（‘样板间开放时间短’‘车位配比不清晰’），形成《客户关注点优化清单》提交设计部，推动样板间延长开放至晚8点、车位配比信息公示于售楼处显眼位置，客户疑虑投诉量下降40%。
• 协助完成项目月度推广复盘：统计各渠道（户外、线上、中介）带客量与成交占比，用柱状图+折线图呈现ROI变化，识别‘线上信息流广告ROI从1:1.8降至1:1.2’的问题，建议缩减该渠道预算10%，转投社群运营，次月转化提升18%。

润禾置地·云璟项目全周期精准营销破局项目

• 云璟项目为二线城市近郊120-180㎡改善型住宅，总建面18万方，面临竞品同质化严重（周边5公里内有8个同类项目）、客户对“改善”感知模糊、首开后6个月去化率仅35%的困境。我的核心目标是重构项目价值体系，精准触达改善客群，18个月内将去化率提升至70%以上。
• 项目难点集中在三点：一是竞品均主打“景观+户型”，缺乏差异化价值锚点；二是传统客群画像依赖中介反馈，精准度不足；三是线上内容以“项目参数罗列”为主，线索有效率仅8%。我引入“用户旅程地图”工具，从“家庭生命周期变化”“通勤场景痛点”“社交需求升级”三个维度重新定义改善需求，并结合“城市远郊改善需求调研模型”（基于本地统计局数据+1000份问卷的因子分析），挖掘出客户未被满足的“三代同堂的活动空间”“社区社交归属感”两大隐性需求。
• 我主导完成三项关键动作：1. 价值体系重构——提炼“生态基底×功能迭代×情感共鸣”三维锚点，将“周边500亩公园”转化为“孩子每天能跑1公里的自然课堂”，将“横厅+双阳台”转化为“父母教孩子做手工的共享空间”；2. 内容矩阵升级——打造“场景化叙事”线上内容，比如拍摄“改善家庭的一天”vlog（记录业主带孩子去公园、老人在阳台种花、夫妻在横厅加班的场景），投放至抖音本地生活板块；3. 渠道精准化——联合本地高端母婴俱乐部、私立小学举办“亲子露营日”“家庭阅读会”，通过兴趣锚定筛选高净值客群，替代传统中介拓客。
• 项目成果：18个月内去化率提升至72%，超额完成年度目标120%；线上线索有效率升至25%，转化成本较之前下降30%；项目获评“2022年当地改善型住宅标杆项目”，成为区域销冠。我个人也沉淀了“远郊改善项目价值转译方法论”，被公司纳入营销标准流程。

绿城·桂语朝阳首开爆量营销攻坚项目

• 桂语朝阳为三线城市新区100-130㎡新中式刚需盘，总建面25万方，首开前面临三大挑战：一是新中式风格在当地接受度低（客户认为“老气”“物业费贵”）；二是蓄客不足（仅800组意向客户，目标1500组）；三是竞品启动价格战（降价10%抢客）。我的核心目标是快速建立品牌认知，扩充精准客群，实现首开去化80%以上。
• 难点在于如何将“新中式”转化为三线城市刚需客户的“购买理由”，以及如何在不降价的情况下对抗竞品。我采用“文化在地化”策略，调研发现当地有“重视书院文化”的传统，于是将项目的新中式元素（坡屋顶、木格栅、园林景观）与“书院精神”结合，打造“桂语书斋”体验区——里面陈列本地作家的著作、设置书院风格的茶歇区，让客户直观感受到“新中式是传承文化的家，不是复制古代的符号”。同时，我设计了“裂变式拓客机制”，将“老带新”奖励升级为“送一年物业费+书院课程”，并引入“全民经纪人”模式，扩大流量入口。
• 我主导了两项创新动作：1. 新中式转译——把项目园林中的“曲径通幽”转化为“下班回家不想走的小路”，把“木格栅阳台”转化为“妈妈晒被子的阳光房”，用客户熟悉的场景解读产品；2. 话题营销——发起“你记忆中的书院是什么样？”短视频征集活动，联动本地KOL讲述自己的书院故事，播放量超500万，吸引了大量年轻客群关注。此外，我还优化了价格策略，针对刚需两房推出“首付分期+书包券”，针对改善三房强调“赠送飘窗面积+园林景观”，避免直接降价。
• 项目成果：意向客户增至1800组，首开去化85%，超目标5%；销售额达8亿元，成为当地新区首开销冠；绿城在当地的新中式品牌认知度从15%提升至40%；裂变拓客贡献了30%的成交量，将中介依赖度从60%降至35%。这个项目让我掌握了“刚需盘文化赋能”和“低成本裂变拓客”的核心能力。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。