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陆明哲
责任心不是口号,而是渗透在每个工作细节中的行动准则。
28岁
3年工作经验
13800138000
DB@zjengine.com
陆明哲的照片
求职意向
投资拓展经理
深圳
薪资面谈
一周内到岗
工作经历
2022.07 - 2025.06
小楷置地集团
投资拓展经理(土地开发方向)

统筹目标城市群(长三角、珠三角)土地市场动态跟踪与项目全周期研判,主导从地块信息挖掘、可行性分析到投资落地的全流程,协同财务、法务及区域公司完成交易结构设计、风险管控及资源整合,支撑公司年度30亿+土地投资目标达成。

  • 主导区域核心城市(上海、杭州)城市更新项目拓展,建立“政策适配-权属梳理-价值测算”三维度研判模型,梳理目标区域12个旧改项目,通过GIS空间分析锁定4个高潜力地块;针对某区18万㎡旧厂改造项目,协调街道办、产权方解决历史遗留权属纠纷(涉及3家国企、5户民企),创新设计“股权收购+代建分成”合作模式,推动项目纳入区重点更新计划,预计为公司新增可售货值25亿,IRR达11.2%。
  • 统筹产业勾地类项目拓展,聚焦新能源、数字经济赛道,搭建“产业资源-政策包-地块条件”匹配矩阵;对接某新能源汽车零部件企业,联动集团产业研究院定制“总部基地+配套研发用地”方案,精准匹配某国家级高新区M0用地政策,通过3轮谈判锁定200亩工业用地,容积率提升至2.5(原规划1.8),降低综合楼面价18%,项目投后预计年税收贡献超8000万,成为区域产城融合标杆。
  • 搭建土地投资数据库,优化“市场热力-竞品对标-财务敏感度”分析工具:接入克而瑞、中指院等数据源,开发自动化信息抓取脚本,将地块初筛效率提升40%;针对某二线城市核心区商住混合地块,运用双因素验证法(人口流入率+轨交覆盖度)修正传统DCF模型,预警地块未来去化风险,最终建议放弃竞拍,避免潜在亏损约1.2亿。
  • 协同财务部门完成投资测算标准化建设,编制《土地拓展财务评估指引》,明确IRR、ROIC、回正周期等12项核心指标阈值;主导某三四线城市TOD地块测算时,通过敏感性分析锁定“销售价格-建安成本”弹性区间,调整拿地溢价率上限至8%(原10%),最终以底价+1%溢价获取,实现净利润率12%(高于公司8%红线)。
2019.03 - 2022.06
小楷城发集团
高级投资专员(土地开发方向)

聚焦重点城市(南京、合肥)土地市场信息挖掘与项目前期研判,协助投资经理完成地块初筛、实地踏勘、经济测算及投决材料编制,推动优质项目进入决策流程,支撑区域土储规模年增长20%以上。

  • 负责南京江北新区土地信息跟踪,建立“政府公告-中介推荐-企业转让”三渠道信息网,月均获取有效地块信息30+宗;主导某15万㎡住宅用地初筛,通过人口热力图(百度地图API)与竞品去化周期分析,识别地块3公里内竞品库存去化周期超18个月的风险,提出“降低拿地总价+争取配建回购”调整建议,推动项目纳入投资决策会并最终获取,楼面价较周边低15%,首开去化率92%。
  • 参与某国企存量地块收并购项目,负责权属核查与估值建模:调取不动产登记中心档案,梳理地块抵押、查封状态(涉及4家金融机构),设计“债权收购+股权质押”交易结构;运用剩余法+收益法组合估值,修正原评估报告中高估的开发利润(原测算净利润率15%→实际11%),为谈判提供依据,最终以低于挂牌价12%完成收购,为公司节省成本2.3亿。
  • 协助搭建城市投资策略体系,参与编制《长三角重点城市土地获取白皮书》:分析近3年200+宗成交地块数据,总结“核心区小体量+近郊大体量”差异化拿地策略;针对合肥滨湖新区,提出“聚焦改善型产品+绑定教育资源”定位建议,被采纳后推动获取的某地块项目,开盘均价较竞品高18%,毛利率达25%(区域平均20%)。
  • 跟进项目投后复盘,建立“指标偏差-归因分析-经验沉淀”机制:对某已获取地块进行开发周期、成本管控、销售进度复盘,发现“前期市政配套调研不足导致工期延误2个月”,推动完善《土地拓展现场踏勘清单》(新增12项市政接口核查项),后续项目同类问题发生率下降60%。
2017.07 - 2019.02
小楷地产投资部
投资拓展助理

协助投资经理完成土地市场基础数据收集、项目初步研判及投决材料整理,参与实地踏勘与谈判支持,为投资决策提供基础数据支撑。

  • 负责全国30城土地市场周报编制,整合中指院、房天下等数据源,提炼“溢价率TOP10地块特征”“流拍地块共性问题”等核心结论;针对某二线城市宅地流拍案例,分析得出“起拍价超周边现价15%+配建保障房面积过大”主因,相关报告被纳入区域投资策略会讨论材料。
  • 参与苏州某住宅地块实地踏勘,完成“五通一平”现状记录、周边竞品调研(覆盖5个项目)及客群画像分析(访谈20组意向客户);编制《地块开发可行性初步报告》,提出“做小面积段(80-100㎡)刚需产品+配建社区商业引流”建议,部分被采纳后项目首开去化率达85%。
  • 协助完成收并购项目法律尽调支持,梳理目标公司股权结构(涉及3层SPV)、未披露诉讼(2起建设工程合同纠纷)及税务风险(土增税清算缺口);编制风险清单并提出“设置对赌条款+分期支付”应对方案,为投资经理谈判提供法律依据。
  • 参与搭建投资测算模板,优化Excel公式逻辑(如动态成本滚动计算、销售回款节奏模拟),将单项目测算时间从3天缩短至1.5天;协助完成10+宗地块初步测算,其中3宗进入深入研判阶段,培养了扎实的财务测算基础能力。
项目经验
2022.03 - 2024.06
远拓地产咨询有限公司
土地开发策略高级经理

粤港澳大湾区某地级市旧村改造项目全周期开发策略制定与落地

  • 项目背景为某地级市核心区12个自然村组成的旧村片区,存在产权关系复杂(涉及3100户村民、5家集体企业)、村民对回迁方案抵触强烈、规划容积率受限(原1.8)导致项目利润不足等痛点;核心目标是推动项目纳入市重点旧改计划,并完成招拍挂前的条件闭环,同时保障村民权益与公司IRR底线。
  • 关键难题包括:①传统纸质产权台账核对效率低,易遗漏权属争议;②村民诉求分散,难以形成共识;③原规划指标无法平衡公共配套与利润需求。为此,我引入GIS地理信息系统与SPSS聚类分析工具,搭建“产权可视化+诉求画像”双平台。
  • 核心行动:1. 主导完成12个村的产权数据整合,将土地、房屋权属信息落图,实现“一户一档”动态管理,30天内解决17起历史权属争议;2. 构建包含“回迁户型、公共空间、补偿方式”3大维度23项诉求的数据库,通过聚类分析识别“90㎡以下户型适配”“社区文化中心建设”两大核心矛盾,针对性优化方案;3. 联动规划设计院,利用“公服设施配建-容积率奖励”政策,将原1.8容积率提升至2.2,额外释放约8万㎡可售面积。
  • 项目成果:成功推动项目纳入“2023年广州市重点旧村改造计划”,招拍挂环节以25%溢价成交,锁定约50亿元货值;村民支持率从初期65%提升至92%,前期筹备成本较同类项目降低1800万元;项目IRR从12%提升至15%,成为公司在大湾区旧改领域的标杆案例。
2020.07 - 2022.02
恒基产业地产集团
土地开发专员

长三角某省级高新区产业勾地项目资源整合与落地

  • 项目背景为公司拓展长三角产业地产布局,目标获取高新区一类工业用地,但面临两大挑战:①高新区土地指标紧张,政府对产业导入要求严格(需引入高端装备制造龙头企业);②公司原有产业资源集中在消费电子领域,与高新区主导产业匹配度低。核心目标是拿到符合要求的产业用地,并完成前期招商前置。
  • 关键难题:1. 如何快速匹配高新区产业缺口与公司资源?2. 如何说服政府降低土地价格门槛?为此,我运用亿翰产业研究院“产业链缺口-企业画像”匹配模型,分析高新区“核心零部件配套缺失”的短板;同时研究周边3个同类园区的土地出让政策,寻找谈判突破口。
  • 核心行动:1. 针对产业匹配问题,筛选出2家高端装备主机厂与5家核心配套企业,设计“龙头引领+配套集群”的导入方案,承诺3年内实现产值50亿元;2. 针对土地价格,提出“产业绩效挂钩”条款——地价按“基础价+绩效奖励”支付,其中30%款项与企业“投产率”“产值达标率”绑定;3. 联动集团招商部提前对接企业,签订3份意向入驻协议,证明产业落地能力。
  • 项目成果:成功获取300亩一类工业用地,地价较周边竞品低15%(约节省土地款2100万元);前期招商引入2家行业TOP10企业,招商率达60%;项目入选“2023年江苏省重点产业项目”,助力公司获得高新区后续2000亩产业用地的优先谈判权,完成从“资源对接”到“产业落地”的能力跃迁。
技能特长
沟通能力
执行能力
热情坦诚
文案能力
奖项荣誉
  • 咨询工程师(投资)职业资格证书
  • 2022年度公司优秀投资拓展专员
  • 2023年房地产行业协会项目拓展优秀案例奖
自我评价
  • 8年地产投资经验,习惯从政策原文、区域规划、土地供需三维度拆解逻辑,精准识别高潜力地块与产业勾地机会。
  • 擅长联动财务、法务、区域团队前置规避隐性风险,把合规隐患消灭在研判阶段。
  • 主动搭建政府、产业方、金融资源网,推动项目线索从被动接收转为主动挖掘,覆盖多赛道。
  • 坚持“IRR+产业协同”双指标评项目,拒绝纯规模扩张,确保投资与长期战略同频。
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  • 求职意向
  • 工作经历
  • 项目经验
  • 实习经验
  • 作品展示
  • 奖项荣誉
  • 校园经历
  • 教育背景
  • 兴趣爱好
  • 技能特长
  • 语言能力
  • 自我评价
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