负责长三角核心城市（上海、杭州、南京）住宅/商住混合用地全周期拓展，涵盖土地信息挖掘、政企资源对接、项目经济测算、投决支持及落地后复盘，统筹跨部门（设计、成本、法务）完成从拿地到签约的关键节点把控。

• 主导城市更新类地块研判，针对上海浦东某旧工业区改造项目，运用GIS空间分析叠加人口热力图、轨交辐射半径模型，精准定位地块‘产城融合’潜力，联动区更新办梳理产权瑕疵12项，设计‘保留历史建筑+配建保障房’方案，最终以高于起拍价23%竞得，项目IRR达18.7%，成为区域城市更新标杆案例。
• 搭建‘双集中供地’下的快速决策体系，梳理20+项核心指标（如净利润率≥8%、现金流回正周期≤18个月），通过动态成本倒推模型优化勾地条件，2022年集中供地期间推动3宗地块入选目标清单，其中苏州园区地块以底价获取，较同区位竞品节省土地成本约1.2亿元。
• 牵头政企合作资源拓展，建立包含15个区县自然资源局、城投平台的沟通网络，针对南京江宁某低效用地再开发项目，通过‘产业导入承诺+税收分成’谈判模式，解决政府对‘单一住宅开发’的顾虑，促成首宗‘住宅+产业’复合地块签约，落地后引入3家规上企业，反哺区域GDP年增长0.8%。
• 主导投后复盘机制优化，编制《长三角土地拓展风险手册》，梳理政策变动（如限墅令升级）、成本超支（如桩基工程涨价）等8类高频风险点，配套‘周度政策跟踪+月度成本压力测试’工具，2023年团队拿地失误率同比下降40%，获集团‘最佳经验沉淀奖’。

协助投资经理完成重点城市土地拓展前期工作，包括市场研判、地块尽调、经济测算及初步投决汇报，重点支持粤港澳大湾区三四线城市首进项目落地。

• 参与佛山某新区首进项目研判，采用德尔菲法调研10位本地房企高管及规划专家，识别‘区域库存去化周期18个月’的核心风险，调整拿地策略为‘联合本地小开发商代建’，规避前期资金沉淀压力，项目首开去化率92%，实现现金流回正周期14个月（短于集团预期3个月）。
• 独立完成东莞某商住地块尽调，通过国土局档案交叉验证及现场勘探，发现地块地下存在未标注的民国时期墓葬群，及时触发文物勘探程序，推动交易条件增加‘考古费用补偿上限500万’条款，避免后期成本超支3000万元，获部门‘风险识别之星’表彰。
• 搭建基础版土地成本测算模板，整合地价、建安、税费等12类变量，嵌入Excel VBA自动化计算功能，将单地块测算时间从3天缩短至6小时，支撑团队同期跟进20+个项目，效率提升80%，模板后被推广至集团其他区域公司。
• 跟进广州增城某地块招拍挂，实时监控20家竞品企业出价动态，通过‘边际成本-溢价敏感度’分析建议‘在第18轮报价时点退出’，最终以低于次高价5%的价格锁定地块，项目净利润率较原预期提升1.2个百分点。

负责土地信息收集与初步筛选，协助完成地块基础数据整理、政策解读及低级别项目实地踏勘，为上级提供决策支撑。

• 搭建区域土地信息数据库，通过Python爬虫抓取政府官网、土拍网等渠道数据，每日更新100+宗地块动态（含规划条件、权属状态、周边竞品），标注‘重点关注’标签23个，其中5宗地块后期进入公司正式研判流程，信息准确率达95%。
• 实地踏勘惠州某工业用地，记录地形地貌、周边配套等20+项指标，发现地块东侧规划道路尚未纳入年度城建计划，提示‘开发周期可能延长6个月’，该信息被纳入尽调报告，最终影响项目IRR测算结果0.5个百分点。
• 协助完成贵阳某文旅地块投前汇报材料制作，梳理政策文件（如《关于规范文旅项目用地管理的通知》）关键条款，提炼‘需配建游客服务中心’等7项约束条件，支撑团队针对性设计‘政府回购服务中心’方案，降低自持成本约2000万元。
• 跟进南昌某住宅地块报批进度，协调测绘公司、律所完成权属核查，发现原土地证与实际边界偏差120㎡，推动与原业主签订补充协议，避免后期产权纠纷导致的工期延误，获直属领导‘细致度标杆’评价。

长三角某国家级高新区智能制造产业园产业勾地及开发全流程项目

• 项目背景是公司为切入长三角智能制造赛道，需获取低成本产业用地并满足政府对“亩均税收≥80万/年、产业配套率≥30%”的硬约束，我的核心职责是统筹投资研判、产业资源对接、政府谈判及开发全流程落地，目标是完成150亩产业用地勾地并实现“产业承诺+开发收益”平衡。
• 关键难题有三：一是政府产业指标刚性要求，常规住宅开发模式无法满足；二是头部智能制造企业锚点难寻，需联动产业生态满足政府诉求；三是开发成本控制，高新区土地价格透明，需优化载体与配套比例降低总投。
• 针对痛点，我主导设计“产业IP+定制化开发”模式——联合国内TOP3智能制造服务商“智擎科技”，以其总部及生产基地为锚点，配套建设研发中试区与产业链中小企业园；同时运用GIS空间分析与动态成本倒推模型，将地块内研发用房比例从15%提升至25%，降低商业配套占比，直接压缩土地整理成本约1200万元。
• 项目成果：成功获取152亩产业用地（容积率2.5，楼面价3200元/㎡，较区域平均4500元/㎡低29%）；引入智擎科技总部及3家核心配套企业，亩均税收承诺95万/年（超政府要求18.75%）；首期开发的20万㎡产业载体出租率达92%，预计未来5年累计实现产业服务收入1.2亿元，同时带动相邻住宅开发地块溢价15%，成为公司长三角产业地产品牌标杆。

某二线城市旧城区“留改拆”结合土地整备及开发模式重构项目

• 项目背景是公司持有某二线城市旧城区180亩地块，涉及1200户居民、5家国企厂房，土地碎片化严重，原纯住宅开发模式因拆迁成本高、收益不可行被迫搁浅，我的职责是重新设计土地整备方案、协调利益相关方并重构开发模式，目标是完成土地清理并实现收益落地。
• 核心挑战：一是居民拆迁补偿诉求超区域均值20%，签约率不足60%；二是5家国企厂房土地性质为工业，转商住需补缴高额土地出让金（初步测算约8000万元）；三是开发资金缺口大，前期投入需3亿元且回报周期超5年。
• 我提出“留改拆结合+产业植入”破局方案：保留2处历史建筑打造文创园区，改造3家国企厂房为青年人才公寓，拆迁剩余地块开发住宅与社区商业；同步设计“利益共享机制”——对国企采用“土地作价入股+年度分红”替代现金补偿，降低其诉求；对居民推出“货币补偿+文创园区股权”方案，减少现金支出约30%。资金端引入供应链金融与预售资金监管优化，将前期投入降低至2.1亿元。
• 项目成果：1200户居民签约率达98%，5家国企厂房顺利移交；土地整备后释放可开发用地85亩，开发模式重构使项目IRR从8%提升至12%；首期40万㎡住宅开盘去化率90%，实现销售额12亿元，成为公司旧改项目“产业+地产”融合的标杆案例，后续被集团推广至其他城市旧改项目。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。