主导长三角区域（上海、杭州、苏州、合肥）住宅/商办用地拓展全流程，覆盖项目筛选、实地尽调、估值测算、谈判签约及跨部门协同，联动投拓、法务、设计与政府职能部门，把控项目合规性与收益指标，支撑公司年度30万方以上土地储备目标达成

• 搭建‘人口流入-产业布局-GIS配套分析’三维土地筛选模型，整合克而瑞、中指院数据库及长三角各城市土拍网、产业规划文件，每月输出20+条有效项目线索，较此前信息筛选效率提升40%；其中8条线索进入深度尽调环节，推动2个项目纳入年度重点拓展清单
• 负责某苏州吴江工业用地转住宅项目尽调，运用现金流折现法（DCF）、可比销售法（CMA）及GIS工具分析地块周边1公里内地铁、学校、商业配套密度，发现地块控规中‘工业用地兼容住宅’的限制性问题；协调第三方规划院完成控规调整论证报告，将容积率从2.0提升至2.5，货值增加约3亿元（增幅30%），最终通过苏州市自然资源和规划局审批，该项目成为公司当年长三角区域货值TOP3项目
• 主导3个合肥、南京住宅用地谈判签约，针对村集体‘溢价20%’的要价诉求，运用敏感性分析工具拆解成本结构（土地款占比60%、开发周期成本占比25%），同步提供周边5个同类项目12%-14%的溢价成交案例，说服对方将溢价率降至10%以内；引入大成律所做权属穿透核查，规避了地块隐性抵押风险；最终3个项目总建面18万方，平均溢价率11.5%，低于公司15%的成本红线
• 协同设计部完成地块产品定位，基于周边2公里内30-40岁刚需客群占比75%的市场调研，建议打造89-115㎡三房户型，提升去化预期至90%以上；联动财务部设计‘信托资金前置+开发贷接力’融资方案，解决拿地资金缺口8亿元，确保项目按时支付土地款并启动开发

协助经理开展珠三角区域（广州、佛山、东莞）土地拓展，负责项目前期数据调研、尽调支持、谈判辅助及后评估，支撑团队完成年度15万方以上土地储备目标

• 用Python爬取珠三角10城土拍网、链家研究院、贝壳二手房数据，搭建‘区位得分（30%）+配套成熟度（40%）+溢价潜力（30%）’三维项目评分体系，每月输出10+个优质项目清单；其中3个项目被纳入公司重点跟踪库，团队前期调研效率提升30%
• 辅助经理完成佛山南海某商办用地尽调，运用SWOT分析梳理项目优势（临近广州南站、周边写字楼空置率15%）与劣势（交通拥堵），协调佛山市交通规划研究院出具‘地铁2号线南延线增设接驳站’优化方案，提升项目租金回报率预期至6%（原5%）；助力公司击败2家竞品拿到该地块，总建面12万方，目前出租率达85%
• 跟随经理参与广州增城某住宅用地谈判，整理周边5个同类项目的优惠政策（如企业所得税返还5%、配套幼儿园建设补贴800元/㎡）及开发周期（18个月开盘），向政府提出‘10%土地款缓缴期’诉求并获同意，缓解了前期资金压力；最终项目以13%溢价率拿下，总建面20万方，成为公司当年广州区域回款最快的住宅项目
• 负责已获取项目后评估，选取公司2019-2021年珠三角6个住宅项目，分析‘客群定位-产品设计-去化速度’关联度，总结‘聚焦刚需+高周转（拿地到开盘≤12个月）’的拓展标准；该流程被纳入公司《土地拓展操作手册》，推广至长三角区域后，新项目去化率平均提升15%

协助开展土地信息收集、初步尽调及文档管理，支持团队完成珠三角区域小型住宅/商办用地拓展任务

• 每日浏览珠三角各城市自然资源局官网、‘土地市场网’及‘克而瑞地产研究’公众号，收集土地出让、企业转让线索，每周输出5+个项目简报（含区位、规划条件、竞品情况）；其中1个佛山禅城住宅用地线索被团队跟进，最终以8%溢价率拿下，总建面5万方
• 辅助完成惠州惠城某住宅用地初步尽调，核查土地权属（无抵押、查封）、规划条件（容积率2.2、限高80米）及周边竞品（3公里内有2个在售项目，均价1.2万元/㎡）；发现地块旁在建垃圾中转站未公示的问题，及时反馈团队，避免了后续品牌风险
• 搭建拓展项目电子档案库，分类存储土拍文件、尽调报告、谈判记录等资料，引入‘关键词检索+时间轴’系统，将团队查找资料时间从平均30分钟/次缩短至10分钟/次，提升工作效率50%
• 对接链家地产、世联行土地经纪团队，获取独家项目信息，其中1个东莞虎门商办用地因信息及时，团队提前2个月介入，最终以15%溢价率拿下，总建面8万方，成为公司当年东莞区域首个商办项目

长三角生态绿色一体化示范区产业勾地项目全周期落地

• 项目背景为国家长三角一体化战略深化，集团战略聚焦“产城融合”赛道，需在示范区获取低成本、高适配的产业载体用地，支撑未来5年产业运营规模增长。我的总体职责是统筹项目全周期土地开发策略，对接政府政策、锚定产业资源、推动指标落地，确保勾地方案同时满足政府产业诉求与企业盈利要求。
• 关键难题有三：一是示范区刚出台《产业用地绩效评价细则》，要求亩均税收≥80万/年、产业准入需匹配“数字经济”主赛道，政策刚性极强；二是政府担忧“重土地轻运营”，要求企业提前锁定3年产业导入指标；三是区域内头部房企与产业运营商竞争激烈，差异化优势难凸显。我通过“政策穿透+产业IP植入”组合方法破局——梳理8份核心政策文件构建“政策-需求匹配模型”，同时引入集团合作的国家级工业互联网平台作为产业锚点，打造“平台+产业园”定制化模式。
• 核心行动包括：1）主导12轮政府谈判，提出“分阶段兑现承诺”——首期300亩先引入2家规上标杆企业，中期扩展500亩时联动产业基金跟投，降低政府风险；2）重构经济测算模型，将产业运营收益（租金、税收分成）纳入全周期回报，替代传统“仅算土地成本差”的逻辑，让方案更贴合双方长期利益；3）推动规划调整，利用“产业升级”政策将地块容积率从1.2提升至1.8，增加可售研发用房面积。
• 项目成果：成功获取2宗合计800亩产业用地，土地成本较周边竞品低15%；首期300亩已引入3家国家级专精特新企业，亩均税收预估达120万/年（超政府要求50%）。我个人主导的“政策匹配模型”与“分阶段谈判策略”被集团纳入《长三角区域产业勾地标准流程》，成为后续同类项目的底层工具。

都市圈外溢节点城市（湖州南浔）分散工业用地整合开发项目

• 项目背景为集团布局都市圈外溢市场，需挖掘二线城市周边低效工业用地价值。当时南浔区有大量闲置/低效工业用地，政府亟需盘活但缺乏运营能力，我们的目标是通过整合分散地块、调整规划，将其转化为“住宅+研发”综合体。我的角色是项目负责人，负责前期权属梳理、政策沟通、规划调整及开发方案设计。
• 关键难题：一是地块分散（涉及5宗共450亩，分属3个乡镇、2家国企），权属整合难度大；二是工业用地变性需满足“亩均税收达标+产业升级”双条件，门槛高；三是企业资金压力大，改造需前期投入约5亿元，回报周期超3年。我采用“要素重组+规划联动”策略——先将分散地块通过政府收储再出让整合为一宗，同时结合南浔“退二进三”政策，推动工业用地调整为“住宅（60%）+研发（40%）”混合用地。
• 核心行动：1）完成10宗潜在地块的权属核查与现状评估，制定“一地一策”整合方案，耗时6个月说服政府将450亩地块打包收储；2）与规划部门沟通30余次，调整区域控规，将研发用地比例从20%提升至40%，容积率从1.0提高至2.0；3）引入本地智能制造企业签订入驻协议（承诺3年内达产），作为产业变性的核心支撑，解决政府顾虑。
• 项目成果：成功盘活4宗合计380亩用地，变性后开发的“南浔智谷”项目实现住宅去化率92%、研发园区入驻率85%，累计营收18亿元，净利润率12%。我主导的“分散工业用地整合模式”被公司推广至杭州萧山、绍兴柯桥等区域，成为都市圈存量土地开发的标准方法，当年为公司节省前期调研成本约200万元。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。