统筹长三角区域（上海、江苏、浙江）住宅及商办地块全周期拓展，从线索挖掘、项目研判到拿地落地，联动投拓、产品、法务及区域团队完成商务谈判与投决支持，推动项目纳入公司投资组合

• 主导搭建长三角区域土地信息智能监测体系，通过GIS空间分析叠加Python网络爬虫技术，整合国土局招拍挂公示、中介挂牌、产业方合作及司法拍卖4大类12项渠道线索，解决传统信息分散、时效性弱的问题——每月新增有效线索从30条提升至65条，其中符合“毛利率≥25%、IRR≥18%”高匹配度线索占比从18%跃升至42%，支撑团队锁定苏州工业园区、无锡滨湖区等核心区域优质地块
• 核心操盘苏州工业园区某商住混合地块拓展（总建面18万㎡）：负责前期精准研判，用DCF现金流模型测算项目收益，结合周边5个竞品（平均去化率89%）及客群画像（年轻白领+刚需家庭占75%）优化产品定位（增加90-120㎡三房占比至60%）；协调法务团队拆解地块“15%保障房+2000㎡社区中心”配建要求，提出“保障房纳入项目整体规划、共享社区配套”的成本优化方案，最终以底价12.8亿元获取，较周边同期地块溢价率低15%，项目首开去化率92%，成为区域标杆项目
• 推动建立“分级研判+跨部门协同”机制：将地块分为A（战略布局）、B（区域深耕）、C（机会型）三类，A类由总部牵头多部门联审，B类授权区域主导、总部把控合规，C类由城市公司快速响应——解决过往跨部门信息传递慢、责任不清的痛点，项目从线索到提交投决会时间从45天压缩至28天，全年投决通过率从30%提升至55%
• 主导无锡滨湖区某住宅地块收并购（总建面15万㎡）：目标地块为3层SPV嵌套结构，存在3.2亿元开发贷债务及隐性负债风险。用尽职调查模板逐层穿透股权，联合会计师事务所审计债务明细，创新提出“承债式收购+分期支付”方案（承接2亿元债务，剩余1.2亿元分2年支付）并要求原股东出具无隐性负债承诺函，最终以8.5亿元完成收购（较评估价低12%），地块已进入报规阶段

协助经理开展珠三角区域（广州、深圳、佛山）住宅地块拓展，负责线索筛选、初步研判、尽调支持及投决资料编制，推动项目从信息收集到落地的前期转化

• 搭建珠三角区域二手地块信息库，用Excel VLOOKUP与数据透视表整合中介挂牌、企业破产清算及旧村改造释放的地块信息，每周更新20条以上，筛选出符合“容积率≤2.5、楼面价≤周边房价30%”标准地块15宗，其中3宗进入尽调环节，为团队节省40%线索筛选时间
• 深度参与广州黄埔区某住宅地块研判：用市场比较法对比周边5个项目（均价4.5万元/㎡、去化周期6-8个月），测算楼面价上限1.8万元/㎡，向经理提出“聚焦地块东侧临河景观带、打造140㎡以上改善型产品”的建议，被采纳后地块以1.75万元/㎡楼面价获取，项目毛利率达28%，成为区域改善型产品标杆
• 协助完成佛山顺德区某地块尽调：梳理出地块限高100米、需配建12班幼儿园及西侧高压线走廊影响景观的问题，提出“高层放北侧、低密产品放南侧规避高压线”的规划调整方案，降低后期设计变更成本约800万元，地块最终以6.2亿元获取
• 编制《珠三角土地市场季度报告》：分析区域内土地成交趋势（2021年Q4成交面积环比降10%、楼面价涨5%）、竞品动态（某头部房企加大佛山投资）及政策影响（广州限价政策调整），报告被纳入公司年度投资策略会议材料，支撑区域战略收缩至核心板块的决策

协助开展土地信息收集、现场踏勘及投拓资料整理，支持上级完成项目初步研判与投决准备，夯实土地拓展基础工作

• 负责广州番禺区土地日常信息收集：通过国土局官网、房天下等平台抓取招拍挂信息，每周提交《土地市场周报》（含10条以上地块位置、面积、规划条件），全年累计提交100期，为团队提供及时市场情报，其中3宗地块后续进入公司拓展清单
• 参与广州花都区某住宅地块现场踏勘：记录地块坡度≤5%（适合开发）、距离地铁9号线500米（交通优势）及周边2所小学（教育配套）等信息，拍摄现场照片30余张，整理《地块踏勘报告》，为后续可行性研究提供基础数据
• 协助完成某地块可行性研究：收集周边竞品售价、去化率及户型配比数据，用Excel制作敏感性分析表（楼面价每涨1000元/㎡，毛利率降2个百分点），为上级判断“楼面价上限1.5万元/㎡”提供量化支持，地块最终以1.45万元/㎡获取
• 建立投拓资料电子档案库：分类存储招拍挂文件、尽调报告、会议纪要等资料，设置关键词检索功能，将资料查询时间从30分钟缩短至5分钟，提高团队工作效率

长三角都市圈高周转住宅用地精准获取与价值重构项目

• 项目背景：长三角核心城市土地市场竞争白热化，公开市场地块平均溢价率达28%，公司面临拿地成本超预算、项目IRR低于12%的目标红线问题；核心目标是建立“精准研判-风险可控-价值提升”的土地获取体系，实现年新增3-5个高回报住宅项目。
• 解决的难题：1）公开市场地块信息冗余，难以快速识别“真低溢价”标的；2）收并购项目普遍存在隐性债务及规划条件限制，尽调效率低；3）存量地块因规划适配性差，货值释放不足。技术上整合GIS空间分析（叠加人口流入率、地铁站点辐射半径、周边竞品去化周期）与公司自研的“土地价值评估模型”，引入第三方机构联合开发“收并购债务穿透排查工具”（覆盖表内负债、关联方占款、未披露担保3类风险），并与规划局建立“预沟通机制”提前锁定规划调整可能性。
• 核心行动：1）带领8人团队梳理长三角10城200+宗潜在地块，通过模型筛选出32宗“高潜力低竞争”标的，其中15宗进入深度研判；2）针对某江苏南通收并购项目，用债务排查工具发现原股东隐瞒的关联方占款1.2亿元，通过谈判绑定业绩对赌条款剥离风险，最终以底价获取；3）推动某浙江嘉兴存量地块与规划局沟通，将容积率从2.0上调至2.5，新增计容建面8万方。
• 项目成果：18个月内成功获取7个住宅项目，总建筑面积120万方，拿地成本较区域均值降低18%（从1.8万元/㎡降至1.47万元/㎡），项目平均IRR提升至15.6%；其中3个项目已开盘，首开去化率达92%，新增销售额85亿元。本人主导的“土地价值评估模型”被纳入公司标准化工具库，应用于全区域土地研判。

中西部区域产业勾地模式探索与首项目落地

• 项目背景：集团响应“西部大开发”战略布局川渝区域，但传统招拍挂市场房企扎堆，拿地成本逐年上升；核心目标是探索“产业+地产”勾地模式，获取低成本住宅/商业配套用地，同时满足政府产业导入诉求。
• 解决的难题：1）中西部区域产业基础薄弱，政府对“产业落地性”要求高，企业缺乏产业资源对接渠道；2）勾地方案需平衡“企业盈利”与“政府政绩”，合规性与操作性难兼顾；3）首次接触产业勾地，对政策边界（如产业用地变性规则）不熟悉。技术上利用“易居克而瑞产业大数据平台”分析川渝两地主导产业（如重庆新能源汽车、成都电子信息），结合PPP模式设计“产业园区+配套住宅”组合方案，参考《关于加强产业用地市场化配置改革的指导意见》优化土地出让条件。
• 核心行动：1）对接重庆两江新区管委会，梳理当地新能源产业链缺口，引入某头部新能源零部件企业作为产业合作方；2）制定“1+2”勾地方案——1000亩产业园区（企业主导建设）+200亩配套住宅（我方开发），承诺3年内引入5家上下游企业、实现产值30亿元；3）全程参与政府“产业勾地政策研讨会”，推动出台《两江新区产业用地配套住房管理办法》，明确配套用地比例不超过总用地的20%。
• 项目成果：首个产业勾地项目落地重庆渝北区，总建筑面积80万方，拿地成本约3500元/㎡（较同期招拍挂低25%）；产业园区已吸引3家新能源企业入驻，年产值达12亿元，配套住宅去化率90%，实现销售额42亿元。本人总结的“产业勾地三阶段法”（资源对接-方案定制-政策突破）成为集团中西部区域土地开发的参考模板。

支教时发现乡村小学因缺乏实验器材，科学课多停留在课本讲解。返校后联合实验室开发出百元级科学实验背包，内含20个基础实验器材。为确保可持续运营，设计配套视频课程与城乡结对系统，并培训132名大学生担任远程助教。项目覆盖9省47所学校后，学生科学兴趣评分提升35%。这段经历教会我用产品思维解决社会问题，当看到孩子们用自制望远镜发现土星光环时，我理解了教育的真谛是点燃可能性。