负责长三角区域（上海、苏州、杭州为主）住宅及商办用地全周期拓展，覆盖项目线索挖掘、可行性研判、政企谈判及落地交付，衔接投资决策委员会与开发运营团队，确保项目从线索到摘牌的全链路可控

• 搭建「政策-规划-市场」三维线索挖掘体系：针对长三角区域土地市场信息分散痛点，整合八爪鱼爬虫工具抓取省自然资源厅、各市土拍网及沪苏嘉城际铁路等规划公示数据，叠加人工标注的「产业协同度」「配套成熟度」字段，构建覆盖300+宗地块的动态线索库；同步对接长三角产业联盟、地方商会资源，获取产业勾地线索12条。季度有效线索转化率从18%提升至32%，全年新增精准线索150条，支撑团队锁定8个核心项目。
• 主导高难度项目可行性研判：针对某苏州工业园区旁住宅地块（出让条件含10%保障房配建），运用DCF现金流模型叠加敏感性分析，测算不同容积率、配建成本下的IRR区间；同时联动第三方机构完成区域供需调研——周边3公里内住宅库存去化周期仅6个月，但保障房配建会压缩可售货值。最终提出「保障房集中布局+腾挪住宅用地提升容积率至2.5」的优化方案，推动项目进入决策会并成功摘牌，较原方案降低配建成本1.2亿元，货值提升25%。
• 攻克政企谈判核心矛盾：负责杭州钱塘区某商办地块谈判时，政府要求引入世界500强区域总部且配建2万㎡公共绿地，导致企业前期投入压力大。通过拆解政府诉求（产业升级+公共服务补短板），协调公司产业资源引入某外资零售总部（符合钱塘区产业导向），并以「公共绿地由公司代建、产权归政府」的方案置换容积率奖励（从2.0提升至2.3）。最终地块综合成本下降15%，同时满足双方核心诉求，项目签约周期缩短45天。
• 联动开发团队实现快速落地：摘牌某上海青浦住宅地块后，牵头组织设计、成本、工程团队开展「前置定位会」，运用BIM技术模拟场地平整、临时设施布局，提前规避地下管线冲突；同步对接政府部门确认「交地即开工」政策适用性，优化报批报建流程。项目从拿地到取得施工许可证仅用4个月，较区域平均周期缩短2个月，助力开发团队提前锁定销售节点。

聚焦珠三角区域（东莞、佛山、惠州）工业用地及旧改项目拓展，协助投资经理完成项目筛选、基础数据调研及初步谈判，支撑投资决策落地

• 搭建工业用地数字化数据库：针对珠三角工业用地碎片化、信息不透明问题，用Python爬取广东省自然资源厅、各地级市产业园区官网数据，整合地块面积、规划用途、产权年限、周边物流配套等12项核心指标，人工补充「产业匹配度」评分（基于公司制造业客户布局需求）。数据库覆盖200+宗地块，线索筛选效率提升40%，协助团队锁定10宗高匹配度工业地块。
• 推动旧改项目破局：参与广州南沙某村旧改项目尽调时，村民因「拆迁补偿标准低于预期」「就业岗位不足」反对签约，项目停滞3个月。运用利益相关者分析框架，梳理政府（需完成旧改考核）、村集体（需提升集体收益）、村民（需保障权益）三方诉求，提出「货币补偿+产业园区就业岗位+集体物业分红」的综合方案。协调公司产业资源引入某智能制造企业，承诺旧改地块建成后提供500个就业岗位，村民支持率从60%提升至85%，项目推进至签约率85%阶段。
• 优化土地款支付方案：负责佛山某工业地块谈判时，企业面临前期资金压力，要求延长土地款支付周期。通过梳理地块「区重点产业项目」标签，向政府提出「分期支付土地款（首期50%，剩余50%1年内付清）+ 产业导入承诺（引入2家规上制造企业）」的方案，既满足企业资金需求，又符合政府对产业落地的考核要求。最终地块成功摘牌，土地款支付周期延长6个月，缓解企业现金流压力。

负责土地市场宏观研究及项目初步筛选，提供投资策略建议，协助完成基础数据整理与尽调支持

• 构建区域土地市场预测模型：每月输出《长三角土地市场分析报告》，运用PEST模型结合GDP增速、人口流入数据（来自第七次人口普查）、土地供需比（CRIC数据），预测嘉兴嘉善板块为下一个热点——因紧邻上海、沪苏嘉城际铁路规划落地，土地供应稀缺且人口流入快。公司据此提前布局，2019年在该区域获取2宗住宅地块，楼面价较周边低18%，开盘去化率超90%。
• 搭建财务测算模板：针对投资经理需求，用Excel搭建「住宅项目动态财务模型」，整合土地成本、建安成本、销售价格、去化周期等变量，自动计算IRR、NPV、回款周期等核心指标。全年筛选出5宗符合公司「IRR≥15%、净利润率≥8%」要求的项目，进入初步研判环节，准确率达80%。
• 规避权属风险：协助尽调某苏州太仓住宅地块时，发现地块存在「未披露的抵押权」（来自原土地使用权人），通过实地核查不动产登记中心档案、约谈原权利人，明确抵押权化解方案（由转让方在摘牌前解除抵押）。避免了公司因权属纠纷导致的潜在损失约500万元，该项目后续顺利通过投资决策会。

XX市经开区新能源汽车产业配套用地综合开发项目

• 项目背景：公司为切入新能源汽车产业链，计划获取经开区产业配套用地以联动后续住宅开发，但面临三大挑战——当地要求亩均税收≥80万元/年（行业平均65万元）、优质产业链资源匹配难、政府需协调园区管委会/企业/平台公司三方诉求；核心目标是获取低成本产业用地并确保亩均效益达标，同时为后续住宅地块预留联动空间。
• 解决的难点：针对亩均税收硬门槛，发现单一企业难以达标，需重构产业生态链；针对多方利益冲突，需平衡政府对产业导入的要求与企业对配套的需求。
• 核心行动与创新：1. 主导重构「产业链协同亩均效益评估模型」，将单一企业指标扩展至「龙头+配套」集群的综合得分（权重：龙头企业亩均税收40%、配套企业数量30%、产业链关联度30%）；2. 带领团队调研23家新能源企业，锁定电池PACK龙头A（亩均75万）、电机总装B（70万）、智能座舱C（68万），设计「1+2」集群模式，测算整体亩均可达92万；3. 创新「承诺+对赌」谈判机制，向政府承诺三年内引入5家配套企业，若未达标则退还10%土地款，同时争取到2000万元产业扶持资金。
• 量化成果：成功获取120亩产业用地（容积率1.8，较原规划提升50%），亩均税收承诺95万元/年（超政府要求18.75%）；项目达产后引入就业3200人，带动公司后续获取相邻150亩住宅用地（溢价率12%，较周边地块多赚1.2亿元）；个人主导的产业模型被纳入公司土地研判标准工具包。

XX市老工业区150亩存量用地收储再开发项目

• 项目背景：城市更新背景下，老工业区土地闲置10年，权属涉及3家国企（工业用地）、2个村集体（划拨仓储用地）、17户私有产权（厂房），公司希望将其打造成「工业遗产+商住综合体」，但面临权属碎片化、规划调整阻力大、收储成本超支风险；核心目标是用最低成本整合权属、完成规划调整并实现商住开发价值最大化。
• 解决的难点：如何在不触发群体事件的前提下整合多元权属？如何通过城市设计说服规划局调整用地性质？如何控制收储+拆迁总成本？
• 核心行动与创新：1. 针对权属问题，首创「分层权益置换法」——对国企采用「工业用地置换商业用地指标」（3家国企共置换出40亩商业指标），对村集体采用「集体留用商业+公司代建安置房」（留用20%商业面积，解决村民就业），对私有产权采用「评估补偿+优先购房权」（17户均签署和解协议）；2. 主导编制《老工业区城市更新单元规划》，通过「保留工业遗迹+植入文创空间」的定位，说服规划局将工业用地调整为「R2+B1」混合用地（容积率从1.0提至2.5）；3. 搭建「成本动态管控系统」，实时跟踪收储款/拆迁补偿/规划设计费，将总成本控制在1.8亿元（较初始预算仅超3%）。
• 量化成果：成功收储150亩土地，规划调整通过率100%；项目定位「XX工业记忆文创园+高端住宅」，预售均价2.8万元/㎡（较周边商住项目高20%），实现销售额18亿元，净利润率12%；成为公司城市更新项目的「权属整合教科书」，后续同类项目复制率达70%。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。