负责长三角区域住宅及商办项目可行性研究全流程，涵盖市场研判、经济测算、风险评控，为投资决策提供量化支撑，衔接前期调研与后期落地执行

• 主导杭州萧山区钱江世纪城住宅项目可行性研究，通过GIS空间叠加分析人口导入率（近3年常住人口CAGR5.2%）、竞品去化周期（周边同类项目18-24个月）及地铁5号线客流热力图，识别“90-120㎡首改+社区商业配套”差异化定位，推动项目IRR从初始测算的8.1%提升至9.5%，最终获集团12亿元投资批复
• 针对上海嘉定新城商办项目，搭建动态经济测算模型（整合土地成本、建安成本、增值税及运营期现金流），引入Excel Scenario Manager做敏感性分析，量化租金增长率（±1%对应IRR±0.3%）、空置率（±5%对应回收期±6个月）的影响，输出“产业办公+共享会议室”优化方案，预计年营收超1.2亿元，较原方案提升20%
• 运用@Risk软件开展蒙特卡洛模拟，测算限购松绑、房贷利率上调50BP及房价下跌5%等场景对项目收益的影响，制定“首开去化率≥70%+灵活调整商办业态比例”的风险应对策略，将项目整体风险等级从“中高”降至“中等”，支撑投资委员会放心推进
• 协同设计部优化产品细节，基于SPSS聚类分析目标客群（25-35岁白领，关注通勤距离与教育配套），建议增加“地铁上盖步行5分钟+签约区重点小学”卖点，推动项目认筹率达35%，较周边竞品高12个百分点

聚焦存量资产改造项目可行性研究，打通产权梳理、市场适配、收益测算全链路，支撑旧厂房/低效商办转型为文创、产业园区类项目

• 主导南京秦淮区老棉纺厂改造项目，先通过不动产登记中心调取12家原租户合同到期时间及拆迁补偿诉求，结合《南京市秦淮区国土空间规划（2021-2035）》明确“文创园区+体验式商业”方向，规避后续产权纠纷风险，推动项目纳入“南京市城市更新试点”
• 搭建存量改造经济模型，纳入拆迁成本（占总投资35%）、改造周期（18个月）、2年运营培育期免租等变量，用NPV法对比“保留工业风”与“现代简约风”方案——前者因契合Z世代打卡需求，NPV较后者高1800万元，最终选定工业风改造
• 对接区发改委申请改造补贴，整理“引入20家文创企业、新增500个就业岗位”的产业承诺及“保留历史建筑构件”的文化价值材料，成功获得2000万元政府补贴，降低项目资金杠杆率15%
• 跟踪项目落地后6个月运营数据，对比可行性研究中“日均客流800人次、租金坪效15元/㎡/天”的预测，实际达成日均1000人次、16元/㎡/天，验证研究准确性，形成《旧厂房改造可行性研究参考模板》，被集团推广至其他城市项目

协助完成住宅项目可行性研究基础工作，掌握市场数据采集、经济测算逻辑及风险识别方法，为进阶核心分析奠定基础

• 参与合肥滨湖区住宅项目市场调研，用问卷星收集1200份有效客户样本，分析出“改善型需求占比65%，关注户型通透性与小区绿化率”；结合贝壳找房数据统计周边3公里竞品户型配比（120-140㎡占58%），输出《市场需求分析报告》，支撑项目定位为“125-145㎡纯改善社区”
• 协助搭建经济测算模型，负责录入土地楼面价（8500元/㎡）、建安成本（3500元/㎡）、预估售价（18000元/㎡）等基础数据，学习用VLOOKUP函数关联成本与收入模块，将单项目测算时间从2天缩短至1天，提升团队效率
• 监测到合肥限购政策升级（社保年限从1年延至2年），测算对客群的影响——预计购买力缩小15%，建议调整推盘节奏（先推89-100㎡刚需户型，再推改善型），被采纳后项目首开去化率达78%，高于区域平均10个百分点
• 整理可行性研究报告附件，规范《土地出让条件清单》《竞品对标表》《周边配套规划汇总》等模板，团队后续报告复用率达80%，减少重复劳动时间

长三角智能制造产业园（无锡项目）全周期可行性研究与投资决策支持

• 2021年无锡高新区启动“智能制造产业集群提质工程”，需评估150亩产业用地开发可行性以支撑投资决策。我作为项目负责人，主导从政策适配、市场研判、规划经济测算到风险管控的全流程研究，目标是为集团提供“可落地、能盈利、符合政策”的投资方案。
• 项目面临三大核心挑战：一是政策刚性约束——无锡要求智能制造项目亩均税收≥60万元/亩、研发投入占比≥8%，传统静态测算模型未纳入动态政策考核；二是市场同质化风险——区域内同类园区空置率18%，需差异化定位避免招商困境；三是财务压力——总投资12亿元，初始测算IRR仅10.5%，未达集团12%的最低要求。
• 针对政策问题，我搭建“政策-指标”联动模型，将亩均税收、研发占比转化为“研发用房占比≥30%、产业载体单位面积税收≥1.2元/天·㎡”的约束条件，调整规划方案中研发办公楼比例；针对市场问题，采用“产业画像+需求分层”方法调研87家智能制造企业，发现60%企业需要“生产+中试+轻研发”一体化空间，于是将标准厂房占比从70%降至50%，新增定制化中试车间；针对财务问题，引入蒙特卡洛模拟对土地价、租金增长率、招商进度三个变量做敏感性分析，推动引入产业基金占股20%，降低自有资金占比至45%。
• 项目最终通过集团董事会审批，成功获取土地并于2023年6月开园。截至2024年3月，出租率达82%，预计亩均税收85万元/亩（超政策要求41.7%），IRR提升至12.8%。我输出的《智能制造产业园政策适配测算模型》《产业地产需求分层调研SOP》被公司列为标准工具，推动后续3个同类项目效率提升25%。

广州番禺某旧村改造项目可行性研究与拆迁成本管控

• 集团拟参与广州番禺某旧村改造，需评估项目“拆迁可行性+收益合理性”以决定是否投入。我负责拆迁成本测算、村民意愿调研及收益模型搭建，目标是解决“拆迁成本不可控、收益模型脱离实际”的核心问题。
• 项目难点在于：一是拆迁成本动态变化——传统静态单价测算未考虑谈判周期与村民诉求差异，易导致成本超支；二是收益平衡困难——项目容积率从2.0提升至3.5，需平衡住宅去化与商业运营收益；三是村民配合度低——初始调研显示仅55%村民支持改造，主要分歧在“补偿标准”与“安置房区位”。
• 我设计“意愿-补偿”双维度模型，调研320户村民后发现80%关注“过渡期租金+安置房选房优先级”，于是调整补偿方案：过渡期租金从30元/㎡·月提至40元/㎡·月，且签约率达90%以上可优先选房，将村民支持率提升至82%；针对容积率调整，用“业态联动测算”结合区域人口结构（25-40岁占比65%），将社区商业占比从15%提至25%，增加长期租金收益；引入GIS技术绘制“拆迁成本热力图”，识别12个高难度拆迁区域，提前制定“一户一策”谈判方案。
• 项目纳入集团旧改储备库，拆迁成本控制在预算的98%，2022年开盘后住宅去化率95%，商业出租率88%。我总结的《旧村改造拆迁成本动态测算工具》《GIS在拆迁中的应用指南》使部门同类项目测算时间缩短30%，成为集团旧改项目的标准方法。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。