负责长三角区域二级开发用地全周期拓展，涵盖市场研判、政企资源对接、项目测算及投资决策支撑，联动政府平台、村集体推动项目落地，支撑公司年度20亿+土地投资目标达成

• 主导搭建长三角区域土地市场动态监测体系，整合国土空间规划、招拍挂公告、周边3公里竞品去化率/客群画像等12类数据，运用GIS空间叠加分析与Excel VBA搭建“潜力地块评分模型”，每月输出《区域土地投资机会清单》，精准识别城郊融合区、产业配套区、旧改连片区3类高价值地块，全年筛选出15宗符合公司收益率要求（IRR≥12%、ROIC≥8%）的地块，其中7宗进入招拍挂环节，3宗成功摘牌（总建筑面积45万㎡，总投资28亿元）
• 牵头推进苏州吴中区胥口街道旧改连片区项目，对接街道办、村集体经济组织及区自然资源局，梳理项目“集体资产权属交叉”“农转用指标缺口20亩”两大痛点，运用“利益共享+风险共担”谈判模型——协调村集体将30%股权让渡给公司用于平衡拆迁资金，同步争取区政府“批次用地指标倾斜”政策，3个月内完成尽调与《框架合作协议》签署，项目总建面62万㎡，预计净利润率15%，已纳入公司2025年重点项目库
• 建立投资项目“红黄蓝”三级风险预警机制，针对无锡滨湖区太湖新城招拍挂地块，提前识别“配建保障房比例需从5%提升至8%”风险，通过敏感性分析测算发现配建比例提升将导致IRR下降1.2个百分点，推动团队调整竞价策略（最高报价降低3%），最终以11.2亿元摘牌，既满足政府民生要求又保证IRR12.5%达标
• 搭建投资拓展团队能力矩阵，设计“土地政策解读+测算工具实操+谈判场景模拟”三维培训课程，累计培训12人次，培养出2名能独立负责区域的项目组长；引入“投资绩效与项目落地金额挂钩”的考核机制，团队人均项目跟进效率提升30%，全年完成投资额22亿元，超额完成年度目标10%

负责珠三角区域土地拓展前期研判、资源对接及基础测算，协助经理完成项目谈判，推动中小规模地块落地，支撑区域年度10亿+土地投资目标

• 主导珠三角8个城市土地信息筛选，运用“人口流入增速-主导产业布局-土地供应稀缺性”三维匹配模型，识别出佛山顺德区容桂街道1宗商住用地（容积率2.5、总建面28万㎡），通过测算发现项目净利润率达13%，推动纳入公司储备库；随后参与谈判协调解决地块周边“10kV高压线迁移”问题——与供电局沟通制定“分期迁移+临时供电”方案，消除开发顾虑，最终项目以6.8亿元摘牌，目前处于主体施工阶段，预计2024年三季度预售
• 协助完成广州增城区新塘镇产业配套用地拓展，对接区工信局与某电子信息产业园区运营商，梳理项目“需引入3家规上企业”的核心条件，运用“产业资源嫁接法”联动公司现有合作方（某电源适配器厂商），促成其意向入驻，满足政府产业配套要求，推动《项目合作备忘录》签署；项目总建面40万㎡、总投资18亿元，为公司后续“产业勾地”模式积累了实操经验
• 针对中山火炬开发区某住宅地块初始测算IRR仅9.5%（未达公司10%红线），通过“产品结构优化+成本管控”双路径调整——将刚需户型占比从80%降至70%，增加10%叠拼产品，预计售价提升5%；同时与总包单位签订“固定总价合同”，降低建安成本3%，最终IRR回升至10.8%，推动项目进入招拍挂环节并成功摘牌

负责土地市场基础数据收集与分析，协助上级完成项目前期调研，参与小型地块拓展的基础工作

• 搭建公司首个土地市场数据库，整合全国20个重点城市的招拍挂成交数据、国土空间规划图则、竞品售价/去化率等信息，运用SQL编写自动化更新脚本，实现数据每日增量同步，每月输出《重点城市土地市场监测月报》，数据查询效率较人工整理提升50%，错误率降至1%以下，成为公司投资决策的核心数据支撑
• 协助完成惠州惠城区水口街道住宅用地拓展，参与实地勘察（测量地块地形、统计周边1公里教育/商业配套），编写《地块可行性分析报告》——重点分析周边3公里内竞品去化率（平均85%）与客户画像（刚需占比70%、首置年龄25-35岁），为项目定位“89-115㎡刚需三房”提供依据；项目最终以3.2亿元摘牌，首开去化率达90%，验证了前期分析的准确性
• 跟踪2019年以来珠三角地区“三旧改造”新政（如《广东省农村集体经营性建设用地入市管理办法》），梳理政策中“集体资产流转程序简化”“入市土地用途放宽”等核心要点，编写《政策对公司旧改项目的影响解读手册》，针对公司江门蓬江区某旧村改造项目提出“缩短集体资产表决流程至2/3以上同意”“提高村民安置房装修标准”等3条建议，其中2条被采纳，推动项目村民表决通过率从65%提升至82%

长三角生态绿色一体化发展示范区产业勾地项目全周期落地

• 项目背景是长三角一体化示范区上升为国家战略后，公司亟需通过产业地产布局形成差异化竞争优势；核心目标是获取低成本连片产业熟地，支撑未来5年“数字经济+智能制造”产业园开发运营。我的职责是主导项目全周期投资研判、示范区政策对接、头部产业资源导入及土地谈判落地。
• 关键难题有三：一是示范区产业准入目录动态调整，政策边界模糊导致地块筛选风险高；二是项目跨吴江、青浦两区，土规（城镇建设用地）与城规（生态管控区）存在200余亩冲突；三是某头部智能制造企业要求“配套研发用房占比不低于15%”，直接压缩项目住宅开发收益空间。我运用GIS空间叠加工具分析土规、城规、生态红线等8类数据，精准圈定3处政策允许的“白地”区域；采用蒙特卡洛模拟构建“政策放宽/收紧”“产业落地快/慢”4种场景下的投资模型，量化风险阈值；同时对接示范区产业大数据平台，筛选符合“亩均税收≥800万元/年”的产业IP。
• 核心行动包括：牵头搭建“政策适配-规划优化-产业协同”三维评估模型，推动项目纳入示范区“重点产业项目库”，获得“土规调整绿色通道”；针对两区规划冲突，联合法务部与两地规划资源局谈判，将冲突地块调整为“工业用地兼容研发用地”，解决合规性问题；为绑定产业方，设计“土地价格随产业落地进度逐年递减10%”的弹性条款，同时承诺配套10万㎡研发用房（由公司自持运营），最终打动企业签署《投资意向书》。
• 项目成果：成功获取3宗连片产业用地共计820亩，综合楼面价1800元/㎡，较周边同类地块低35%；项目达产后预计年税收贡献12亿元、入驻企业年产值超80亿元，成为公司在长三角示范区的产业地产标杆。我个人主导的投资测算模型被集团纳入《产业勾地标准工具包》，政策对接经验在示范区产业投资峰会上作主题分享，推动集团后续3个项目纳入示范区重点项目库。

粤港澳大湾区东莞松山湖片区旧村改造土地资源整合与价值重构

• 项目背景是大湾区城市更新政策从“增量开发”转向“存量优化”，公司需通过旧村改造获取低成本住宅+商业用地；核心目标是整合松山湖片区5个分散旧村（涉及1200户村民、320栋私宅），解决土地碎片化问题，提升开发价值。我的职责是负责土地整备方案设计、村民意愿征集、多部门协调及拆迁成本管控。
• 关键难题：一是旧村产权复杂，集体建设用地、国有划拨教育用地及私宅混合，确权率仅45%；二是村民对“回迁房位置偏远”“补偿标准低于周边”异议大，签约率长期停滞在58%；三是拆迁成本预估45亿元，超预算20%，直接影响项目IRR（内部收益率）达标。我运用利益相关者分析矩阵，梳理出村民“回迁便利”“补偿公平”、村集体“收益最大化”、政府“城市形象提升”三大核心诉求；采用BIM技术模拟拆迁进度与成本动态变化，识别出“管线迁移冗余”“临时安置点布局不合理”等降本节点；参考深圳《城市更新条例》，设计“基础货币补偿+产业分红+物业返租”组合方案。
• 核心行动包括：建立“一户一档”数据库，整合产权、人口、房屋面积等12类信息，精准匹配补偿方案；组织“村民开放日”解读政策，针对回迁房问题调整规划，将原地块西北侧工业用地置换为回迁区，增加15%绿化配套；联动村集体成立合资公司，将项目10%商业物业归村集体所有（年租金保底500万元），签约率1个月内提升至78%；优化拆迁流程，将“先拆后补”改为“边拆边补”，并引入第三方评估机构实时核算成本，最终拆迁成本降至37亿元，节省8亿元。
• 项目成果：完成5个旧村整合，新增可开发用地1100亩（住宅700亩、商业400亩）；项目入市首期推出800套住宅，去化率92%，实现销售额52亿元。我主导的土地整备方案成为集团旧改项目标准模板，村民意愿征集流程优化后，后续佛山、惠州项目签约率提升至85%以上；拆迁成本管控经验被纳入集团《城市更新成本操作指南》。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。