主导长三角区域（上海、杭州、苏州、合肥）住宅/商办用地拓展全流程，覆盖项目筛选、实地尽调、估值测算、谈判签约及跨部门协同，联动投拓、法务、设计与政府职能部门，把控项目合规性与收益指标，支撑公司年度30万方以上土地储备目标达成

• 搭建‘人口流入-产业布局-GIS配套分析’三维土地筛选模型，整合克而瑞、中指院数据库及长三角各城市土拍网、产业规划文件，每月输出20+条有效项目线索，较此前信息筛选效率提升40%；其中8条线索进入深度尽调环节，推动2个项目纳入年度重点拓展清单
• 负责某苏州吴江工业用地转住宅项目尽调，运用现金流折现法（DCF）、可比销售法（CMA）及GIS工具分析地块周边1公里内地铁、学校、商业配套密度，发现地块控规中‘工业用地兼容住宅’的限制性问题；协调第三方规划院完成控规调整论证报告，将容积率从2.0提升至2.5，货值增加约3亿元（增幅30%），最终通过苏州市自然资源和规划局审批，该项目成为公司当年长三角区域货值TOP3项目
• 主导3个合肥、南京住宅用地谈判签约，针对村集体‘溢价20%’的要价诉求，运用敏感性分析工具拆解成本结构（土地款占比60%、开发周期成本占比25%），同步提供周边5个同类项目12%-14%的溢价成交案例，说服对方将溢价率降至10%以内；引入大成律所做权属穿透核查，规避了地块隐性抵押风险；最终3个项目总建面18万方，平均溢价率11.5%，低于公司15%的成本红线
• 协同设计部完成地块产品定位，基于周边2公里内30-40岁刚需客群占比75%的市场调研，建议打造89-115㎡三房户型，提升去化预期至90%以上；联动财务部设计‘信托资金前置+开发贷接力’融资方案，解决拿地资金缺口8亿元，确保项目按时支付土地款并启动开发

协助经理开展珠三角区域（广州、佛山、东莞）土地拓展，负责项目前期数据调研、尽调支持、谈判辅助及后评估，支撑团队完成年度15万方以上土地储备目标

• 用Python爬取珠三角10城土拍网、链家研究院、贝壳二手房数据，搭建‘区位得分（30%）+配套成熟度（40%）+溢价潜力（30%）’三维项目评分体系，每月输出10+个优质项目清单；其中3个项目被纳入公司重点跟踪库，团队前期调研效率提升30%
• 辅助经理完成佛山南海某商办用地尽调，运用SWOT分析梳理项目优势（临近广州南站、周边写字楼空置率15%）与劣势（交通拥堵），协调佛山市交通规划研究院出具‘地铁2号线南延线增设接驳站’优化方案，提升项目租金回报率预期至6%（原5%）；助力公司击败2家竞品拿到该地块，总建面12万方，目前出租率达85%
• 跟随经理参与广州增城某住宅用地谈判，整理周边5个同类项目的优惠政策（如企业所得税返还5%、配套幼儿园建设补贴800元/㎡）及开发周期（18个月开盘），向政府提出‘10%土地款缓缴期’诉求并获同意，缓解了前期资金压力；最终项目以13%溢价率拿下，总建面20万方，成为公司当年广州区域回款最快的住宅项目
• 负责已获取项目后评估，选取公司2019-2021年珠三角6个住宅项目，分析‘客群定位-产品设计-去化速度’关联度，总结‘聚焦刚需+高周转（拿地到开盘≤12个月）’的拓展标准；该流程被纳入公司《土地拓展操作手册》，推广至长三角区域后，新项目去化率平均提升15%

协助开展土地信息收集、初步尽调及文档管理，支持团队完成珠三角区域小型住宅/商办用地拓展任务

• 每日浏览珠三角各城市自然资源局官网、‘土地市场网’及‘克而瑞地产研究’公众号，收集土地出让、企业转让线索，每周输出5+个项目简报（含区位、规划条件、竞品情况）；其中1个佛山禅城住宅用地线索被团队跟进，最终以8%溢价率拿下，总建面5万方
• 辅助完成惠州惠城某住宅用地初步尽调，核查土地权属（无抵押、查封）、规划条件（容积率2.2、限高80米）及周边竞品（3公里内有2个在售项目，均价1.2万元/㎡）；发现地块旁在建垃圾中转站未公示的问题，及时反馈团队，避免了后续品牌风险
• 搭建拓展项目电子档案库，分类存储土拍文件、尽调报告、谈判记录等资料，引入‘关键词检索+时间轴’系统，将团队查找资料时间从平均30分钟/次缩短至10分钟/次，提升工作效率50%
• 对接链家地产、世联行土地经纪团队，获取独家项目信息，其中1个东莞虎门商办用地因信息及时，团队提前2个月介入，最终以15%溢价率拿下，总建面8万方，成为公司当年东莞区域首个商办项目

XX市经开区新能源汽车产业配套用地综合开发项目

• 项目背景：公司为切入新能源汽车产业链，计划获取经开区产业配套用地以联动后续住宅开发，但面临三大挑战——当地要求亩均税收≥80万元/年（行业平均65万元）、优质产业链资源匹配难、政府需协调园区管委会/企业/平台公司三方诉求；核心目标是获取低成本产业用地并确保亩均效益达标，同时为后续住宅地块预留联动空间。
• 解决的难点：针对亩均税收硬门槛，发现单一企业难以达标，需重构产业生态链；针对多方利益冲突，需平衡政府对产业导入的要求与企业对配套的需求。
• 核心行动与创新：1. 主导重构「产业链协同亩均效益评估模型」，将单一企业指标扩展至「龙头+配套」集群的综合得分（权重：龙头企业亩均税收40%、配套企业数量30%、产业链关联度30%）；2. 带领团队调研23家新能源企业，锁定电池PACK龙头A（亩均75万）、电机总装B（70万）、智能座舱C（68万），设计「1+2」集群模式，测算整体亩均可达92万；3. 创新「承诺+对赌」谈判机制，向政府承诺三年内引入5家配套企业，若未达标则退还10%土地款，同时争取到2000万元产业扶持资金。
• 量化成果：成功获取120亩产业用地（容积率1.8，较原规划提升50%），亩均税收承诺95万元/年（超政府要求18.75%）；项目达产后引入就业3200人，带动公司后续获取相邻150亩住宅用地（溢价率12%，较周边地块多赚1.2亿元）；个人主导的产业模型被纳入公司土地研判标准工具包。

XX市老工业区150亩存量用地收储再开发项目

• 项目背景：城市更新背景下，老工业区土地闲置10年，权属涉及3家国企（工业用地）、2个村集体（划拨仓储用地）、17户私有产权（厂房），公司希望将其打造成「工业遗产+商住综合体」，但面临权属碎片化、规划调整阻力大、收储成本超支风险；核心目标是用最低成本整合权属、完成规划调整并实现商住开发价值最大化。
• 解决的难点：如何在不触发群体事件的前提下整合多元权属？如何通过城市设计说服规划局调整用地性质？如何控制收储+拆迁总成本？
• 核心行动与创新：1. 针对权属问题，首创「分层权益置换法」——对国企采用「工业用地置换商业用地指标」（3家国企共置换出40亩商业指标），对村集体采用「集体留用商业+公司代建安置房」（留用20%商业面积，解决村民就业），对私有产权采用「评估补偿+优先购房权」（17户均签署和解协议）；2. 主导编制《老工业区城市更新单元规划》，通过「保留工业遗迹+植入文创空间」的定位，说服规划局将工业用地调整为「R2+B1」混合用地（容积率从1.0提至2.5）；3. 搭建「成本动态管控系统」，实时跟踪收储款/拆迁补偿/规划设计费，将总成本控制在1.8亿元（较初始预算仅超3%）。
• 量化成果：成功收储150亩土地，规划调整通过率100%；项目定位「XX工业记忆文创园+高端住宅」，预售均价2.8万元/㎡（较周边商住项目高20%），实现销售额18亿元，净利润率12%；成为公司城市更新项目的「权属整合教科书」，后续同类项目复制率达70%。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。