负责长三角核心城市经营性用地及城市更新项目的全周期拓展，涵盖信息挖掘、可行性研判、商务谈判、签约落地及资源协同，目标为集团新增优质土储超100万㎡/年。

• 主导建立「GIS空间筛查+克而瑞数据库+政府供地计划」三维信息获取体系，每周输出重点地块动态简报，全年精准锁定42宗符合公司利润要求（净利润率≥8%）的候选地块，较上年提升35%信息转化效率；针对其中12宗高潜力地块，牵头完成「区位交通-经济指标-政策风险-开发周期」四维研判模型搭建，结合DCF现金流测算与敏感性分析，剔除6宗潜在亏损地块，保留6宗平均IRR达12.8%的优质项目。
• 统筹协调法务、成本、设计多部门完成8宗地块的尽调与方案优化，其中某苏州工业园区商住混合地块因历史工业污染问题面临权属争议，通过联合第三方检测机构出具土壤修复方案、与属地街道签订《环境责任兜底协议》，最终消除交易障碍，推动地块以溢价5%摘牌，总建面18.6万㎡，预计贡献年销售额25亿元。
• 主导与地方城投、村集体等资源方的战略合作，建立「前期介入-利益共享-风险共担」沟通机制，成功获取南京江宁区某旧村改造项目合作权；通过梳理村民诉求清单、设计「留改拆」比例动态调整方案，协调解决127户拆迁安置异议，推动项目纳入区城市更新年度计划，预计总开发周期缩短4个月。
• 搭建土地拓展数据看板，集成地块信息、测算结果、推进节点等18项核心指标，实现从信息录入到签约落地全流程可视化追踪；通过看板预警功能提前识别3宗地块竞拍延期风险，调整投拓策略后成功以底价获取其中2宗，节约竞拍成本约1200万元。

聚焦粤港澳大湾区重点城市，负责旧改及产业勾地项目的前期拓展，重点完成项目筛选、初步研判、政府对接及资源整合，支撑集团年度新增土储目标。

• 深度参与深圳光明科学城周边3宗产业用地勾地，基于《深圳市工业区块线管理办法》及集团产业导入要求，定制「研发办公+生产测试+配套服务」复合功能方案，匹配区政府「产城融合」考核指标；通过高频次对接科创局、工信局，优化方案中研发投入占比（从15%提升至22%），最终以低于市场评估价8%的价格锁定其中2宗，总建面25万㎡，目前已引入2家国家级专精特新企业。
• 主导东莞某旧村改造项目前期研判，运用城市更新政策工具箱（含「三旧改造」实施办法、拆迁补偿成本核算指引），完成12版经济测算模型迭代；针对村民对回迁房交付周期的担忧，提出「分期拆迁+滚动开发」模式，将首期回迁房交付时间从36个月压缩至24个月，推动村民表决通过率从68%提升至91%，项目成功纳入市城市更新单元计划。
• 搭建旧改项目风险评估矩阵，涵盖政策变动、拆迁进度、融资成本等8项关键变量，对集团储备的15个旧改项目进行分级管理；针对高风险项目（如惠州某村集体诉求超出现行政策范围），提出「政策突破申请+村民预期管理」双轨解决方案，最终3个项目纳入重点推进清单，2个终止投入，减少无效成本约2000万元。

协助完成全国重点城市土地信息收集、初步研判及投拓报告编制，为上级决策提供数据支撑与专业建议。

• 负责华东区域土地市场动态监测，每日抓取自然资源局官网、土拍网等平台数据，运用Python自动化清洗与分类，建立包含200+宗地块的基础信息库；每月输出《区域土地市场热度报告》，通过溢价率、楼面价、竞得房企性质等维度分析，精准预判杭州某区域地价上涨趋势，提示团队重点关注该区域3宗宅地，其中1宗后续被集团以合理价格获取。
• 参与合肥滨湖区某住宅地块初步研判，独立完成「四至范围复核-周边竞品调研-客群画像分析」三项基础工作；发现地块东侧规划道路存在施工延误风险后，通过对接规划局核实工期调整文件，在投资建议书中增加「开发周期延长2个月」「营销费用增加3%」的风险提示，为后续谈判争取到20天付款宽限期。
• 协助编制投拓方案PPT，优化「经济指标测算表」「开发节点甘特图」等可视化模块，将复杂数据转化为管理层易理解的图表；累计完成15份投拓报告编制，其中8份被采纳进入下一轮研判，有效提升部门投决效率。

长三角生态绿色一体化示范区产业勾地项目全周期落地

• 项目背景为国家长三角一体化战略深化，集团战略聚焦“产城融合”赛道，需在示范区获取低成本、高适配的产业载体用地，支撑未来5年产业运营规模增长。我的总体职责是统筹项目全周期土地开发策略，对接政府政策、锚定产业资源、推动指标落地，确保勾地方案同时满足政府产业诉求与企业盈利要求。
• 关键难题有三：一是示范区刚出台《产业用地绩效评价细则》，要求亩均税收≥80万/年、产业准入需匹配“数字经济”主赛道，政策刚性极强；二是政府担忧“重土地轻运营”，要求企业提前锁定3年产业导入指标；三是区域内头部房企与产业运营商竞争激烈，差异化优势难凸显。我通过“政策穿透+产业IP植入”组合方法破局——梳理8份核心政策文件构建“政策-需求匹配模型”，同时引入集团合作的国家级工业互联网平台作为产业锚点，打造“平台+产业园”定制化模式。
• 核心行动包括：1）主导12轮政府谈判，提出“分阶段兑现承诺”——首期300亩先引入2家规上标杆企业，中期扩展500亩时联动产业基金跟投，降低政府风险；2）重构经济测算模型，将产业运营收益（租金、税收分成）纳入全周期回报，替代传统“仅算土地成本差”的逻辑，让方案更贴合双方长期利益；3）推动规划调整，利用“产业升级”政策将地块容积率从1.2提升至1.8，增加可售研发用房面积。
• 项目成果：成功获取2宗合计800亩产业用地，土地成本较周边竞品低15%；首期300亩已引入3家国家级专精特新企业，亩均税收预估达120万/年（超政府要求50%）。我个人主导的“政策匹配模型”与“分阶段谈判策略”被集团纳入《长三角区域产业勾地标准流程》，成为后续同类项目的底层工具。

都市圈外溢节点城市（湖州南浔）分散工业用地整合开发项目

• 项目背景为集团布局都市圈外溢市场，需挖掘二线城市周边低效工业用地价值。当时南浔区有大量闲置/低效工业用地，政府亟需盘活但缺乏运营能力，我们的目标是通过整合分散地块、调整规划，将其转化为“住宅+研发”综合体。我的角色是项目负责人，负责前期权属梳理、政策沟通、规划调整及开发方案设计。
• 关键难题：一是地块分散（涉及5宗共450亩，分属3个乡镇、2家国企），权属整合难度大；二是工业用地变性需满足“亩均税收达标+产业升级”双条件，门槛高；三是企业资金压力大，改造需前期投入约5亿元，回报周期超3年。我采用“要素重组+规划联动”策略——先将分散地块通过政府收储再出让整合为一宗，同时结合南浔“退二进三”政策，推动工业用地调整为“住宅（60%）+研发（40%）”混合用地。
• 核心行动：1）完成10宗潜在地块的权属核查与现状评估，制定“一地一策”整合方案，耗时6个月说服政府将450亩地块打包收储；2）与规划部门沟通30余次，调整区域控规，将研发用地比例从20%提升至40%，容积率从1.0提高至2.0；3）引入本地智能制造企业签订入驻协议（承诺3年内达产），作为产业变性的核心支撑，解决政府顾虑。
• 项目成果：成功盘活4宗合计380亩用地，变性后开发的“南浔智谷”项目实现住宅去化率92%、研发园区入驻率85%，累计营收18亿元，净利润率12%。我主导的“分散工业用地整合模式”被公司推广至杭州萧山、绍兴柯桥等区域，成为都市圈存量土地开发的标准方法，当年为公司节省前期调研成本约200万元。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。