负责长三角核心城市（上海、杭州、南京）住宅/商住混合用地全周期拓展，涵盖土地信息挖掘、政企资源对接、项目经济测算、投决支持及落地后复盘，统筹跨部门（设计、成本、法务）完成从拿地到签约的关键节点把控。

• 主导城市更新类地块研判，针对上海浦东某旧工业区改造项目，运用GIS空间分析叠加人口热力图、轨交辐射半径模型，精准定位地块‘产城融合’潜力，联动区更新办梳理产权瑕疵12项，设计‘保留历史建筑+配建保障房’方案，最终以高于起拍价23%竞得，项目IRR达18.7%，成为区域城市更新标杆案例。
• 搭建‘双集中供地’下的快速决策体系，梳理20+项核心指标（如净利润率≥8%、现金流回正周期≤18个月），通过动态成本倒推模型优化勾地条件，2022年集中供地期间推动3宗地块入选目标清单，其中苏州园区地块以底价获取，较同区位竞品节省土地成本约1.2亿元。
• 牵头政企合作资源拓展，建立包含15个区县自然资源局、城投平台的沟通网络，针对南京江宁某低效用地再开发项目，通过‘产业导入承诺+税收分成’谈判模式，解决政府对‘单一住宅开发’的顾虑，促成首宗‘住宅+产业’复合地块签约，落地后引入3家规上企业，反哺区域GDP年增长0.8%。
• 主导投后复盘机制优化，编制《长三角土地拓展风险手册》，梳理政策变动（如限墅令升级）、成本超支（如桩基工程涨价）等8类高频风险点，配套‘周度政策跟踪+月度成本压力测试’工具，2023年团队拿地失误率同比下降40%，获集团‘最佳经验沉淀奖’。

协助投资经理完成重点城市土地拓展前期工作，包括市场研判、地块尽调、经济测算及初步投决汇报，重点支持粤港澳大湾区三四线城市首进项目落地。

• 参与佛山某新区首进项目研判，采用德尔菲法调研10位本地房企高管及规划专家，识别‘区域库存去化周期18个月’的核心风险，调整拿地策略为‘联合本地小开发商代建’，规避前期资金沉淀压力，项目首开去化率92%，实现现金流回正周期14个月（短于集团预期3个月）。
• 独立完成东莞某商住地块尽调，通过国土局档案交叉验证及现场勘探，发现地块地下存在未标注的民国时期墓葬群，及时触发文物勘探程序，推动交易条件增加‘考古费用补偿上限500万’条款，避免后期成本超支3000万元，获部门‘风险识别之星’表彰。
• 搭建基础版土地成本测算模板，整合地价、建安、税费等12类变量，嵌入Excel VBA自动化计算功能，将单地块测算时间从3天缩短至6小时，支撑团队同期跟进20+个项目，效率提升80%，模板后被推广至集团其他区域公司。
• 跟进广州增城某地块招拍挂，实时监控20家竞品企业出价动态，通过‘边际成本-溢价敏感度’分析建议‘在第18轮报价时点退出’，最终以低于次高价5%的价格锁定地块，项目净利润率较原预期提升1.2个百分点。

负责土地信息收集与初步筛选，协助完成地块基础数据整理、政策解读及低级别项目实地踏勘，为上级提供决策支撑。

• 搭建区域土地信息数据库，通过Python爬虫抓取政府官网、土拍网等渠道数据，每日更新100+宗地块动态（含规划条件、权属状态、周边竞品），标注‘重点关注’标签23个，其中5宗地块后期进入公司正式研判流程，信息准确率达95%。
• 实地踏勘惠州某工业用地，记录地形地貌、周边配套等20+项指标，发现地块东侧规划道路尚未纳入年度城建计划，提示‘开发周期可能延长6个月’，该信息被纳入尽调报告，最终影响项目IRR测算结果0.5个百分点。
• 协助完成贵阳某文旅地块投前汇报材料制作，梳理政策文件（如《关于规范文旅项目用地管理的通知》）关键条款，提炼‘需配建游客服务中心’等7项约束条件，支撑团队针对性设计‘政府回购服务中心’方案，降低自持成本约2000万元。
• 跟进南昌某住宅地块报批进度，协调测绘公司、律所完成权属核查，发现原土地证与实际边界偏差120㎡，推动与原业主签订补充协议，避免后期产权纠纷导致的工期延误，获直属领导‘细致度标杆’评价。

粤港澳大湾区某地级市旧村改造项目全周期开发策略制定与落地

• 项目背景为某地级市核心区12个自然村组成的旧村片区，存在产权关系复杂（涉及3100户村民、5家集体企业）、村民对回迁方案抵触强烈、规划容积率受限（原1.8）导致项目利润不足等痛点；核心目标是推动项目纳入市重点旧改计划，并完成招拍挂前的条件闭环，同时保障村民权益与公司IRR底线。
• 关键难题包括：①传统纸质产权台账核对效率低，易遗漏权属争议；②村民诉求分散，难以形成共识；③原规划指标无法平衡公共配套与利润需求。为此，我引入GIS地理信息系统与SPSS聚类分析工具，搭建“产权可视化+诉求画像”双平台。
• 核心行动：1. 主导完成12个村的产权数据整合，将土地、房屋权属信息落图，实现“一户一档”动态管理，30天内解决17起历史权属争议；2. 构建包含“回迁户型、公共空间、补偿方式”3大维度23项诉求的数据库，通过聚类分析识别“90㎡以下户型适配”“社区文化中心建设”两大核心矛盾，针对性优化方案；3. 联动规划设计院，利用“公服设施配建-容积率奖励”政策，将原1.8容积率提升至2.2，额外释放约8万㎡可售面积。
• 项目成果：成功推动项目纳入“2023年广州市重点旧村改造计划”，招拍挂环节以25%溢价成交，锁定约50亿元货值；村民支持率从初期65%提升至92%，前期筹备成本较同类项目降低1800万元；项目IRR从12%提升至15%，成为公司在大湾区旧改领域的标杆案例。

长三角某省级高新区产业勾地项目资源整合与落地

• 项目背景为公司拓展长三角产业地产布局，目标获取高新区一类工业用地，但面临两大挑战：①高新区土地指标紧张，政府对产业导入要求严格（需引入高端装备制造龙头企业）；②公司原有产业资源集中在消费电子领域，与高新区主导产业匹配度低。核心目标是拿到符合要求的产业用地，并完成前期招商前置。
• 关键难题：1. 如何快速匹配高新区产业缺口与公司资源？2. 如何说服政府降低土地价格门槛？为此，我运用亿翰产业研究院“产业链缺口-企业画像”匹配模型，分析高新区“核心零部件配套缺失”的短板；同时研究周边3个同类园区的土地出让政策，寻找谈判突破口。
• 核心行动：1. 针对产业匹配问题，筛选出2家高端装备主机厂与5家核心配套企业，设计“龙头引领+配套集群”的导入方案，承诺3年内实现产值50亿元；2. 针对土地价格，提出“产业绩效挂钩”条款——地价按“基础价+绩效奖励”支付，其中30%款项与企业“投产率”“产值达标率”绑定；3. 联动集团招商部提前对接企业，签订3份意向入驻协议，证明产业落地能力。
• 项目成果：成功获取300亩一类工业用地，地价较周边竞品低15%（约节省土地款2100万元）；前期招商引入2家行业TOP10企业，招商率达60%；项目入选“2023年江苏省重点产业项目”，助力公司获得高新区后续2000亩产业用地的优先谈判权，完成从“资源对接”到“产业落地”的能力跃迁。

• 因痛心于年轻人对历史的疏离，我在B站创立「古人脱口秀」栏目，用职场梗解构历史事件（如《雍正皇帝的KPI保卫战》）。通过设计「颠覆认知-史料佐证-现代共鸣」三幕剧本模板，单期视频最高收获1.7万条弹幕互动。
• 两年间栏目播放量突破180万，作品被多地中学选为教学素材。这段经历磨砺出将学术内容转化为大众语言的能力，也让我理解到真实用户反馈才是创作者的指南针。